Важнейшим фактором аграрной эволюции Германии в рассматриваемый период был демографический подъем XI–ХIII вв. и связанное с ними интенсивное освоение новых земель. Если, по приблизительным оценкам, на рубеже Х в. население Германии насчитывало менее 1 млн человек, то к концу ХIII в. оно достигало 12–15 млн.
Внутренняя колонизация осуществлялась в двух формах. Сначала осваивались близлежащие неиспользованные земли. Другая форма заключалась в колонизации более или менее отдаленных заболоченных и лесных массивов с целью основания новых поселений. В процессе внутренней колонизации совершенствовались орудия труда и приемы ведения сельского хозяйства. В XIII в. широко распространяются плуг и борона с железными зубцами, а с конца этого столетия в качестве основной тягловой силы используются лошади, потеснившие волов. Без тяглового скота были бы невозможны ни плужное земледелие, ни широкая колонизация новых земель. Наряду с водяными мельницами в XIII в. появляются заимствованные из Нидерландов и Северной Франции ветряные мельницы. Развиваются хлебопашество, огородничество и садоводство. Ведущими зерноводческими культурами были полба, рожь, просо, овес и ячмень. Позднее распространяются бобовые культуры (фасоль, горох, чечевица). С освоением новых земель было связано утверждение трехполья в качестве господствующей системы севооборота.
В связи с ростом городов, развитием товарно-денежных отношений происходят существенные изменения в характере аграрного строя. Во многих районах Германии в XII–ХIII вв. происходит разложение старой вотчинной системы, основанной на использовании барщинного труда крепостных крестьян, получившей в немецкой исторической литературе наименование вилликационной системы – от латинского термина «виллик» (villicus), – управляющий центральным господским двором. Повышение спроса на сельскохозяйственную продукцию, вызванное ростом городов и увеличением городского населения, побуждало феодалов отказываться от малопроизводительного труда барщинных крестьян, особенно если имелась возможность повысить другие крестьянские повинности (оброк, денежные платежи).
На смену барщинному хозяйству в XIII в. приходит так называемое Grundherrschaft – крупное землевладение, характерным признаком которого является полное или почти полное отсутствие хозяйских земельных площадей, обрабатываемых с помощью принудительного труда крестьян. Бывшая барская запашка делилась на сравнительно большие участки, которые сдавались в аренду мейерам (первоначально так назывались вотчинные управляющие из числа зажиточных крестьян, а затем крестьяне-арендаторы вообще). Мейер становился получателем ренты, уплачиваемой крестьянами, и контролировал сохранившиеся виды барщины.
Условия мейерской аренды четко фиксировались. Со временем была выработана ее стандартная формула, обстоятельно определявшая права и обязанности мейера, точное количество и качество («хорошее чистое зерно») поставлявшихся им господину продуктов, сроки поставки, а также срок, на который заключался договор аренды. Обычно он заключался на 9 лет, но в самой формуле предусматривалась возможность его продления на новый срок, «если в течение девяти лет он (мейер) пробудет примерным хозяином, которому не будет сделано каких-либо замечаний».
Grundherrschaft, но не с наследственными держаниями, а с краткосрочной арендой уже лично свободных крестьян, утвердилась на северо-западе Германии – в Нижней Саксонии, Вестфалии, Баварии, а также на Швабско-Баварском плоскогорье. В остальных районах Юго-Западной и Средней Германии (Франкония, прирейнские земли) преобладала так называемая «окаменевшая сеньория», где сохранялась вилликационная система с наследственными крестьянскими держаниями, за которые теперь в основном уплачивалась денежная рента. В центральных районах Германии был распространен смешанный тип вотчинной организации.
С перестройкой сеньории изменился юридический статус крестьян и их держаний. На смену крепостничеству приходит новая форма зависимости, возобладавшая в ХП–ХШ вв., – «Hörigkeit» (зависимость). Она предполагала свободу передвижения крестьян, укрепление их владельческих прав на землю и фиксированный характер повинностей. Изменилась их структура. За счет барщины увеличивалась доля натурального оброка, дополнявшегося денежными платежами. Даже в рамках вилликационной системы совершался частичный переход к денежной ренте, что влекло за собою появление значительного числа лично свободных крестьян, уплачивавших денежный оброк – чинш.
В то же время происходит усложнение форм феодальной собственности, расщепление на разные ее виды – поземельную, судебную, личную, церковную и территориальную. Вследствие этого крестьянин оказывался в зависимости от разных господ. Обычно он одновременно имел и поземельного господина (Grundherr) и судебного (Gerichtsherr), и церковного или десятинного (Zehntherr), и личного (Leibherr), и территориального (Landherr).
В условиях прогрессирующего ослабления центральной власти и роста феодальной раздробленности происходило усиление политической власти феодальных сеньоров. Одной из ее форм стало создание так называемых округов банна. Банн (административный иммунитет) – это полученное от императора право ловить преступников, судить их и наказывать осужденных. Это право распространялось на целый округ, в том числе и на проживавших там свободных людей.
Важным средством обеспечения феодального господства над всей округой являлись замки – бурги. Начиная с XII в. появляющиеся во множестве рыцарские замки, расположенные в живописных местах, преимущественно на горах и холмах, становятся неотъемлемой деталью средневекового пейзажа, являясь символом могущества их владельцев и устрашения подданных.