С наступлением нового 2014 года в первый же его месяц традиционно наблюдалось сильное затишье на рынке коммерческой недвижимости. Это нашло отражение и в сегменте аренды коммерческой недвижимости, показатели которой упали по сравнению с декабрем 2013 года на 21% по общей площади и на 19% по количеству экспонируемых объектов, при этом средняя арендная ставка упала всего на 2% за месяц. По прогнозам аналитиков подобная ситуация сохранится в течение почти всего февраля и только к его концу начнет вновь возвращаться в свое привычное русло. Привычное лидерство на рынке столицы занимают офисные помещения, предложение аренды которых составляет 55% от общего числа, за ними сохраняют свои позиции складские и производственные помещения (29%) и замыкают эту тройку торговые помещения (16%).
Показатель значение
Таблица 3 - Основные показатели рынка 2013 г.
показатель | Значение |
Общий объем предложения | 14,45 млн кв. м |
Поглощение | 1,5 млн кв. м |
Чистое поглощение | 740 000 кв. м |
Уровень вакантных площадей | 9,2% |
Класс А | 17,2% |
Класс В | 7,4% |
Средневзвешенная ставка аренды, | |
Центральный Деловой Район | $780/кв. м/год |
Класс А | $900/кв. м/год |
Класс В | $620/кв. м/год |
Абсолютного единогласия в отношении классификации офисных зданий среди российских участников рынка сейчас нет. Тем не менее, московские риэлторы и консультанты в области недвижимости традиционно подразделяют офисные помещения на четыре основных класса: А, В, С и D. Из-за отсутствия среди компаний единства в оценке помещений возникли подклассы А1, А2 или В+ и В -.
Упрощенная классификация для большинства зданий, отличающихся высокой ликвидностью и хорошим местоположением (в центре города на проходных улицах).
Класс А - офисные помещения в новых зданиях, построенных за последние 5 лет или строящихся, со стеклянными витражными фасадами, улучшенной отделкой, центральным кондиционированием или сплит-системами, достаточным количеством телефонных линий, подключением к скоростному Интернет-кабелю, охраняемой стоянкой, круглосуточной охраной, с элементами инфраструктуры (кафе, парковка). Считаются офисами класса А- или А2. Строят их «под себя» крупные компании и банки. Часто предлагаются с планировкой или отделкой под покупателя или арендатора.
Класс В-офисные помещения в зданиях, построенных после 1960 г., с улучшенной отделкой (элементы евроремонта), кондиционированием (сплит-системами), достаточным количеством телефонных линий, подключением к скоростному Интернет-кабелю, охраняемой стоянкой, круглосуточной охраной. Помещения примерно соответствуют классу В.
Класс С - помещения в административных зданиях и на первых этажах жилых домов, построенных до 1960 г. (историческая застройка центра), с выходом на главные улицы, также с улучшенной отделкой, кондиционерами или сплит-системами, ограниченным количеством телефонных линий, парковкой, охраной типа «пропускная система на входе). Примерно соответствуют классу С.
Класс D - помещения в бывших НИИ, не имеющие отдельного входа, со средним уровнем отделки, с небольшими по площади кабинетами, с ограниченным количеством телефонных линий, недостаточной парковкой, иногда - вход со двора, обычно сдаются множеству мелких арендаторов, состояние помещений общего пользования иногда запущенное (БЦ по ул. Лермонтова, 3).
Класс Е - квартиры, переведенные или еще не переведенные из жилого фонда в нежилой, с выходом или окнами на улицу, с отдельным входом или возможностью такового, с разным уровнем отделки (офисные помещения по ул. Суворова, Московской, Кирова и т.д.).
Предложение
В 2013 г. рынок офисной недвижимости пополнился 48 зданиями класса А и В общей площадью 888 269 кв. м. Таким образом, общий объем нового строительства в 2013 г. увеличился по сравнению с 2012 г. на 56%, тем не менее он значительно ниже докризисных показателей ввода новых офисных помещений. Общий объем качественных офисных площадей по итогам 2013 г. в Москве составил 14,45 млн кв. м. По географическому распределению построенных помещений лидирует Центральный Деловой Район (ЦДР), где в течение 2013 г. было построено 23% помещений, кроме того 11% офисных зданий пришлось на «Москва-Сити». За пределами бизнес районов лидирующие позиции по вводу новых офисных площадей занимали западное и юго-западное направления, их доля составила 14% и 10%, соответственно.
Площадь, кв. м
Таблица 4 - Топ-5 самых крупных проектов, введенных в эксплуатацию в 2013 г. | |||
Название | Класс | Девелопер | Площадь, м2 |
«Парк Победы» | В | «Завод Рубин» / «Финпром» | 92 000 |
«Меркурий Сити» | А | «МеркурийДевелопмент» | 87 574 |
«Белые Сады» | А | AIG/Lincoln | 63 900 |
«9 Акров», 2-я очередь | В | «Гармет» | 62 300 |
«Ньютон-Плаза» | В | НПО «Ителма» | 52 000 |
Спрос
Несмотря на увеличение объемов нового строительства, в 2013 г. наблюдалось 10% снижение спроса на офисные помещения. Общая площадь сделок с офисной недвижимостью составила 1,5 млн. кв. м. Основной спрос в 2013 г. пришелся на сформировавшиеся бизнес районы, здесь было заключено 60% сделок с качественной офисной недвижимостью. Лидерами по востребованности площадей среди бизнес-районов были ЦДР, «Ленинградский» и «Москва-Сити». При этом важно отметить, что спрос на офисные помещения в «Москва - Сити» за прошедший год увеличился на 65%.
Арендаторы начали с большим интересом рассматривать этот проект. За пределами сформировавшихся бизнес районов наиболее востребованными оказались западное и южное направления. В течение последних трех лет структура спроса на офисные помещения оставалась стабильной. Лидерами по объему сделок в 2013 г., как и в предыдущие годы, являлись компании секторов: «ИТ и телекоммуникации», «Природные ресурсы», «Банки и финансовые компании», «Производство».
Суммарно на эти 4 сектора экономики пришлось более 66% всех реализованных площадей. Чистое поглощение по итогам 2013 г. составило 740 000 кв. м, почти на 17% меньше, чем общая площадь построенных помещений. Это означает, что темпы строительства офисных помещений в Москве превышают существующую потребность в площадях.
Вакантные площади
Увеличение объемов нового строительства и снижение спроса на офисные помещения способствовало росту доли свободных площадей. Наиболее сильно это отразилось на помещениях класса А: по итогам 2013 г. средний уровень вакансий в этом классе составил 17,2%, увеличившись на 2% по сравнению с концом 2012 г. В классе В это изменение оказалось менее заметным: доля свободных площадей класса В+ увеличилась на 1,4% и составила 9,3%, в то же время в классе В-наблюдалось снижение уровня свободных помещений на 1% до 4,4%. Ставки аренды / Цены продажи.
Увеличение доли свободных площадей класса А привело к небольшому снижению ставок аренды на такие помещения. В среднем за год они подешевели примерно на 5%, к концу 2013 г. средняя запрашиваемая ставка аренды на офисы класса А составила $785/кв. м/год. Стабильно высокий спрос на помещения класса В+ способствовал повышению ставок аренды в этом сегменте на 4%. К концу 2013 г. средняя запрашиваемая ставка аренды на помещения этого класса составила $500/кв. м/год. Арендные ставки на помещения класса В-за прошедший год не изменились. Тем не менее, изменение классификации и перевод части зданий в класс С повлияли на рост средних ставок аренды в этом сегменте. По итогам 2013 г. средневзвешенная запрашиваемая стоимость аренды офисных зданий класса В-составила $415/кв. м/год. В 2013 г. на продажу конечным пользователям предлагались единичные объекты класса А. Рынок продаж в этом сегменте не сформирован. Диапазон запрашиваемых цен продажи офисных площадей класса А составлял $7 000-10 000/кв. м. Цены продаж на офисные площади класса В+ выросли на 7% по сравнению с 2012 г. и составили $6 080/кв. м. В то же время запрашиваемые цены продажи офисных помещений класса В-увеличились почти на четверть по сравнению с предыдущим периодом. По итогам 2013 г. они составили $4 900/кв. м/год.
Таблица 5 - Стоимость аренды офисных помещений
Населенный | Адрес | Площадь, м2 | Цена, руб./ | Стоимость аренды, руб./мес. |
пункт | 1 м2/мес. | |||
Москва | м. Пушкинская, ул. Малая дмитровская | 2 500 | 2 212 500 | |
Москва | м.ВДНХ, Ракетный бульвар | 1 776 | 1 379 564 | |
Москва | м. Бульвар Дм. Донского, Куликовская ул. | 1 100 | 110 000 | |
Москва | м. Выставочная, Тараса Шевченко наб. | 3 233 | 1 455 000 | |
Москва | м. Бауманская, Бауманская ул. | 1 750 | 700 000 | |
Москва | м. Тульская, Варшавское шоссе | 1 333 | 434 667 | |
Центр | ||||
Москва | м. Белорусская, Ямского Поля 5-я ул. | 1 894 | 1 613 546 | |
Москва | м. Новослободская, Новослободская ул. | 3 551 | 1 612 154 | |
Москва | м. Павелецкая, Дубининская ул. | 1 938 | 2 519 725 | |
Москва | м. Арбатская, Большой Кисловский пер. | 2 424 | 1 252 993 | |
Москва | м. Кропоткинская, Барыковский пер. | 3 551 | 1 470 114 | |
Москва | м. Китай-город, Яузская ул. | 2 811 | 2 209 950 | |
Москва | м. Павелецкая | 2 456 | 2 210 400 |
Стоимость аренды офисных помещений, составляет от 1100 до 3551 руб. за 1 м2, в центре диапазон цен находится в пределах от 1894 до 3551 рублей за 1 кв. м в месяц. Средняя стоимость аренды одного 1 м2 по городу составляет 2255 рублей.
В настоящее время более распространена продажа встроенных офисных помещений. Диапазон цен при их продаже представлен в Таблице 6.
Таблица 6 - Стоимость при продаже офисных помещений в г. Москва
Населенный пункт | Адрес | Площадь, м2 | Стоимость, руб. | Стоимость 1 кв. м., руб. |
Москва | м. Варшавская, Варшавское шоссе | 77 000 000 | 132 759 | |
Москва | м. Авиамоторная | 24 822 000 | 126 000 | |
Москва | м. Профсоюзная | 52 999 864 | 167 192 | |
Москва | м. Сокольники, Маленковская ул. | 18 181 120 | 142 040 | |
Москва | м. Тульская | 9 310 722 | 202 407 | |
Москва | м. Электрозаводская | 33 424 326 | 124 254 | |
Москва | м. Юго-западная | 17 750 000 | 230 519 | |
Центр | ||||
Москва | м. Красные ворота, Садовая-Черноградская ул. | 38 000 000 | 238 994 | |
Москва | м. Комсомольская | 88 775 000 | 314 796 | |
Москва | м. Арбатская | 127 196 820 | 639 180 | |
Москва | м. Арбатская | 99 428 000 | 407 477 | |
Москва | м. Смоленская | 61 258 301 | 464 080 |
Стоимость при продаже встроенных офисных помещений, составляет от 132759 до 639180 руб. за 1 м2. Наибольшее количество предложений находится в пределах от 120000 до 250000 рублей за 1 кв. м. Средняя стоимость одного 1 м2 офисного помещения составляет: по городу 160739 рублей, в центре 412905 рублей.
Таблица 7 - Стоимость отдельно стоящих офисных зданий
Населенный пункт | Адрес | Площадь, м2 | Стоимость, руб. | Стоимость 1 кв. м., руб. |
Москва | м. Южная, Кировоградская ул. | 729 375 400 | 45 275 | |
Москва | м. Марьино, Перерва | 143 815 500 | 53 265 | |
Москва | м. Каширская, Котляковская ул. | 201 235 170 | 95 841 | |
Москва | м. Бауманская, Лефортовский пер. | 255 000 000 | 194 667 | |
Москва | м. Медведково, Проходчиков ул. | 300 000 000 | 163 043 | |
Москва | м. Спортивная | 16 900 000 | 169 000 | |
Центр | ||||
Москва | м. Театральная, Петровка ул. | 319 530 000 | 827 951 | |
Москва | м. Пролетарская | 313 880 000 | 265 125 | |
Москва | м. Таганская | 210 016 800 | 324 100 | |
Москва | м. Арбатская | 1 925 000 000 | 892 029 | |
Москва | м. Новокузнецкая | 297 500 000 | 320 582 | |
Москва | м. Парк Культуры | 1 225 000 000 | 844 828 |
Стоимость при продаже отдельно стоящих офисных зданий, составляет от 95841 до 892029 руб. за 1 м2. Средняя стоимость одного 1 м2 офисного здания составляет 349642 рублей.
Описание объекта оценки
Таблица 8 - Описание земельного участка
Местонахождение объекта: | Москва, 2-Спасоналивковский пер. 7 |
Собственник: | ООО «ЗАКАЗЧИК» |
Наименование объекта: | Земельный участок |
Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок | Договор о предоставлении участка в аренду №М-01-015857 от 26.01.2000 г. |
Вид права | Долгосрочная аренда до 26.01.2025 г. |
Обременения: | Отсутствуют |
Назначение: | Земли населенных пунктов |
Разрешенное использование: | Для содержания офисного здания |
Кадастровый номер участка: | ХХ:23:0110204:00ТТ ХХ/01/03049/056 от 13.09.2004 г |
Удельный показатель кадастровой стоимости, руб./кв. м.: | 205975,6 |
Площадь участка, кв. м.: | |
Краткое описание: | Форма участка прямоугольная, рельеф равнинный. Окружающая застройка представлена жилой застройкой средней этажности, административными зданиями. Расположен на первой линии домов, автодорога со стороны общественного транспорта. |
Таблица 9 - Описание улучшения
Местонахождение объекта: | Москва, 2-Спасоналивковский пер. 7 |
Собственник имущества: | ООО «ЗАКАЗЧИК» |
Наименование объекта: | Офисное здание |
Вид права: | Собственность |
Свидетельство о государственной регистрации права объект недвижимости: | Серия ХХ АД №187200, реестровый №77-77-13/013/2006-857 от 12.01.2006 г. |
Обременения: | Отсутствуют |
Назначение: | Офисное здание |
Количество этажей / этажность: | |
Группа капитальности: | I |
Площадь оцениваемых помещений, кв. м.: | |
Год постройки | |
Техническое состояние: | Удовлетворительное |
Балансовая стоимость, руб. | 7 990 400 |
Памятник архитектуры | нет |
Ближайшее окружение: | Здание находится в центральной части города, рядом расположены жилые дома, административные здания. |
Транспортная доступность | Объект удобно расположен относительно крупных транспортных магистралей - Садовое кольцо, Ленинский проспект, ул. Большая Якиманка. Расстояние до ближайшей станции метро Октябрьская 300 м. |
Дополнительная информация: | нет |
Текущее использование | Офисное здание |
здание стоимость коммерческий офисный
Описание, технические характеристики приведены в таблицах ниже.
Таблица 10 - Описание конструктивных элементов и характеристика здания
Конструктивные элементы | Материал | |
Фундамент | ленточный железобетонный | |
Наружные и внутренние капитальные стены | кирпичные | |
Перекрытия | ж/бетонные | |
Кровля | кровлелон (полимерная мембрана) | |
Полы | плитка, паркет, ламинат, мрамор | |
Проемы | Оконные | пластик, алюминий |
Дверные | дубовый шпон, пластик | |
Отделка | плитка в с/узлах, покраска | |
Инженерные обеспечение | центральное отопление, водоснабжение, горячее водоснабжение, канализация, электроснабжение, телефонные линии, вентиляция, телефонные системы, охранно-пожарная система, охранная сигнализация, система контроля доступа. |