ИЖЕВСКИЙ РЕГИОНАЛЬНЫЙ ТЕХНИКУМ ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВА, ЭКОНОМИКИ И ПРАВА
Земельно-имущественные отношения
КУРСОВАЯ РАБОТА
по дисциплине «Оценка недвижимого имущества»
Применение доходного подхода для определения рыночной стоимости объекта недвижимости на примере жилого дома, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, г.Ижевск, коттеджный поселок Старомихайловский, ул.Звездная, д.2.
(наименование темы)
Выполнил студент(ка)
группы ЗИО 17.09.2 3 курса
Рамазанов Руслан Айратович
(фамилия, имя, отчество студента)
Научный руководитель
Лопатина Светлана Анатольевна (фамилия, имя, отчество преподавателя)
Дата защиты_______________________
Оценка ___________________________
Ижевск
2020г.
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………..… 3
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ И
АНАЛИЗА РЫНКА…..……………………………………………..…… 6
1.1 Понятие и значение недвижимого имущества………………...……. 6
1.2. Виды стоимости, субъектов и объектов оценочной деятельности... 9
1.3 Анализ рынка жилой недвижимости……………………………….... 17
2 ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ И ОБОСНОВАНИЕ
ПРИМЕНЯЕМЫХ ПОДХОДОВ…………………………………....…. 20
2.1 Характеристика объектов недвижимости……………………..…..…. 20
2.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта……………………………………………………………………... 25
2.3 Обоснование применяемых подходов и методов…………….……... 28
3 РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ
НЕДВИЖИМОСТИ……………………………………………….…….. 32
3.1Расчет стоимости объекта при помощи доходного подхода …….… 35
ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………. 37
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ…………………………………………………………..… 39
ПРИЛОЖЕНИЕ……………………………………………………………. 41
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность данной работы заключается в том, что недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни общества страны, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля и недвижимость всегда составляет весомую часть национального богатства.
Поэтому развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение, как для юридических, так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребностей общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге - для развития экономики страны.
Сейчас загородная недвижимость (жилые дома, коттеджи и дачи) является одним из самых перспективных, быстро развивающихся и популярных сегментов рынка недвижимости. Спрос на дачные участки и загородные дома постоянно растет и уже давно превышает количество предложений. Это, безусловно, оказало влияние на то, что цены на жилую загородную недвижимость стали формироваться на основании спекулятивных факторов и часто не соответствуют реальной стоимости объектов недвижимости. Именно поэтому в настоящее время стала достаточно востребованной услуга независимой оценочной экспертизы стоимости жилых домов, дач и коттеджей, которая не только поможет избежать данных дополнительных рисков, которые связаны с подобным ценообразованием, но и необходима во многих других случаях.
Оценка загородных домов, коттеджей и дач подразумевает под собой оценку рыночной стоимости права собственности или других прав (к примеру, права аренды) в отношении объекта оценки. Жилые дома, коттеджи и дачи могут быть оценены вместе с земельным участком, на котором объекты расположены, а также отдельно от него.
Цель - закрепление теоретических знаний и формирование практических навыков применения подходов и методов, определение рыночной стоимости недвижимого имущества.
Объектом оценки является индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: Удмуртская Республика, город Ижевск, коттеджный поселок Старомихайловский, улица Звездная, д.2.
Поставленная цель требует решения следующих задач:
1) Изучение теоретических аспектов оценки недвижимости и анализа рынка;
2) Анализ местоположения и характеристик объектов недвижимости оказывающих влияние на стоимость объекта;
3) Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта (физическая возможность, экономическая целесообразность и юридическая разрешенность);
4) Выбор подходов и методов к оценке стоимости недвижимости;
5) Расчет оценочных значений при помощи доходного подхода.
При определении рыночной стоимости объекта был использован доходный подход, метод валового рентного мультипликатора.
В качестве информационной основы использовались законодательные акты Российской Федерации и региональных органов исполнительной власти по исследуемым вопросам, комплекс методических указаний, инструкций и материалов по оценке недвижимости, Международные и Европейских Стандарты Оценки, а также стандарты и другие документы Российского Общества Оценщиков.
| 1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ И АНАЛИЗА РЫНКА |
| 1.1.Понятие и значение недвижимого имущества |
Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права, и общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим, как же трактуется понятие недвижимости.
В мировой практике недвижимость - это земля как физический объект, а также все, что прочно с ней связано, включая объекты, присоединенные к ней, не зависимо от того, имеют ли они природное происхождение или созданы руками человека. То есть недвижимость - это участок территории с имеющимися на нем природными ресурсами (почва, зеленые насаждения и др.), зданиями и сооружениями.
Ковалев А.П. определяет недвижимость, как любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней [7, с. 35].
Кружин А.Б. считает, что имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют [8, с. 10].
По мнению Грязновой А.Г. недвижимость или недвижимое имущество -- реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле [9, с. 20].
Балабанов И.Т. считает, что недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги [4, с. 15].
Как видно из вышеприведенных определений, все они тесно перекликаются и в своей основе имеют одно и то же значение (независимо от момента истории) - земля и все то, что неотрывно с ней связано.
На сегодняшний момент Гражданским кодексом Российской Федерации - далее ГК РФ (ст. 130) определяется, что к недвижимым вещам - (недвижимому имущество, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и назначению невозможно [2, с. 135].
К недвижимости относят объекты, которые по своей физической природе являются недвижимыми. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.).
Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя по своей физической сути оно является движимым), обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости [10, с. 23].
Объекты недвижимости также различаются по своему происхождению:
- созданные природой без участия труда человека;
- являющиеся результатом труда человека;
- созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.
ГК РФ выделяет недвижимость в самостоятельный объект права.
Специфической разновидностью недвижимости является также кондоминиум. Закон РФ «О товариществах собственниках жилья» от 24 мая 1996 г. определяет кондоминиум как единственный комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в которых отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещение), находятся в собственности граждан, юридических лиц, РФ, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцев)-частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.
В состав кондоминиума могут входить следующие объекты:
- одно здание, или его часть, или несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами, бассейнами, водоемами, многолетними зелеными насаждениями и другими подобными объектами [11, с. 78];
- несколько компактно расположенных зданий и сооружений -- односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры.
Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии.
Кроме этого, объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение. Оно может быть производственным и непроизводственным. При производственном назначении объект недвижимости прямо или косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг. При непроизводственном -обеспечивает условия для проживания и обслуживания людей [12, с. 121]
Классификация объектов недвижимости по методу "дерева признаков", приведена в таблица 1. Она удобна для проведения оценки недвижимости с учетом главных особенностей, свойственных каждой группе, например, нюансов товарооборота, масштабов и структуры рынков, в рамках которых производятся операции по купле-продаже объектов и т.п.
Именно использование различных классификаций недвижимости по самым разнообразным признакам и критериям повышает эффективность и объективность процесса исследования рынка недвижимости. С помощью таких классификаций облегчается и упрощается разработка методов оценки недвижимости и их применение. При классификации определяются группы недвижимости, которые идентичны по функциональным признакам. Такой подход способствует объективной оценке недвижимости.
1.2. Виды стоимости, субъектов и объектов оценочной деятельности
В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности.
Оценка имущества - это определение стоимости.
Оценочная деятельность - это деятельность, направленная на установление в отношении объекта рыночной и иных видов стоимости.
Процесс оценки - совокупность приемов, обеспечивающих сбор и анализ информации, проведения расчетов стоимости и оформление результатов оценки.
Существуют несколько видов стоимости:
Рыночная стоимость- наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Рыночная стоимость определяется в случаях, если:
· предполагается сделка по отчуждению объекта оценки, в том числе при определении выкупной цены, при изъятии объекта оценки при отсутствии государственных регулируемых цен, либо для государственных нужд;
· при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;
- объект оценки выступает объектом залога, в том числе при ипотеке;
- при внесении неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал, при определении стоимости безвозмездно полученного имущества;
- при определении стоимости ценных бумаг, которые либо не обращаются на торгах организаторов торговли на рынке ценных бумаг, либо обращаются на торгах организаторов торговли на рынке ценных бумаг менее, чем шесть месяцев;
- при принятии решения о начальной цене продажи имущества в рамках процедур банкротства.
Инвестиционная стоимость-стоимость имущества для конкретного инвестора или класса инвесторов при установленных инвестиционных целях. Это субъективное понятие соотносит конкретный объект имущества с конкретным инвестором, с группой инвесторов или организацией, имеющим определенные цели и/или критерии в отношении инвестирования. Инвестиционная стоимость объекта оценки может быть выше или ниже рыночной стоимости этого объекта оценки.
Инвестиционная стоимость определяется в случаях:
- если предполагается совершение сделки с объектом оценки в условиях наличия единственного контрагента;
- если объект оценки рассматривается в качестве вклада в инвестиционный проект;
- при обосновании или анализе инвестиционных проектов;
- при осуществлении мероприятий по реорганизации предприятия.
Ликвидационная стоимость- наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден за срок, недостаточный для привлечения достаточного числа потенциальных покупателей, либо в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.
Ликвидационная стоимость определяется при продаже на открытом аукционе имущества обанкротившегося предприятия, аресте имущества в результате судебного разбирательства, либо на таможне. Ликвидационная стоимость может определяться дополнительно к рыночной стоимости при кредитовании под залог имущества.
Утилизационная стоимость- наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден как совокупность содержащихся в нем элементов и материалов при невозможности продолжения его использования без дополнительного ремонта и усовершенствования.
Утилизационная стоимость определяется по окончании срока полезного использования объекта оценки, либо при наличии существенных повреждений, если дальнейшее использование объекта оценки по назначению невозможно.
Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства и замещения) – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, или на создание объекта, аналогичного объекту оценки, с применением существующих на дату проведения оценки материалов и технологий.
Восстановительная стоимость определяется:
- при расчете налоговой базы по налогу на прибыль, по налогу на имущество;
- для целей налогового учета при внесении основного средства в качестве взноса в уставный капитал;
- при переоценке основных средств для целей бухгалтерского учета;
- в рамках затратного подхода при оценке имущества.
Восстановительная стоимость может определяться при страховании имущества.
6.Специальная стоимость-стоимость, дополнительная по отношению к рыночной стоимости, которая может возникнуть благодаря физической, функциональной или экономической связи объекта имущества с некоторым другим объектом имущества. Специальная стоимость представляет собой дополнительную стоимость, которая может существовать в большей степени для покупателя, имеющего особый интерес, чем для рынка в целом. В частности, специальная стоимость может рассчитываться в целях определения синергетического эффекта при реорганизации предприятия.
Цели оценки недвижимости могут быть следующими:
1. Отражение в отчетности, купля-продажа, обмен;
2. Проведение конкурсов, аукционов, торгов;
3. Залог, раздел, наследственное дарение;
4. Страхование;
5. Исчисление налогов, пошлин, сборов;
6. Инвестиционное проектирование;
7. Ликвидация, утилизация.
Объекты оценки: [2, ст.5].
1. Отдельные материальные объекты (вещи).
2. Совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое, недвижимое, предприятие).
3. Право собственности и иные вещественные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества.
4. Права требования, обязательства (долги)
5. Работы, услуги, информация
6. Иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Существует 4 основных вида оценки: [15, c. 158].
1) оценка недвижимости;
2) оценка машин, оборудования и транспортных средств;
3) оценка нематериальных активов и объектов интеллектуальной собственности;
4) оценка стоимости предприятий (бизнеса).
Оценка недвижимости - особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время - необходимый момент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал [14, c. 397].
Оценка - сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания соответствия и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка [3, с. 25].
К основным Законодательным актам Российской Федерации, на основании которых производится оценка рыночной стоимости объектов недвижимости и другого имущества юридических и физических лиц, относятся:
1) постановление № 285 от 11.04.01 г. «Положение о лицензировании оценочной деятельности в РФ»;
2) постановление № 519 от 06.07.01 г. «Об утверждении стандартов оценки»;
3) Федеральный Закон № 135-ФЗ от 29.07.98 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Согласно ст. 3 ФЗ «Об оценочной деятельности» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Оценочная деятельность – профессиональная деятельность субъектов оценки, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости».
Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности» (далее - оценщики).
Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15 ФЗ «Об оценочной деятельности» [2, ст. 4].
Определяя стоимость объекта оценки, оценщики используют информацию, представленную заказчиком, поступившую из внешних источников, содержащую наряду с другими сведения о состоянии рынка в целом и того сегмента, на котором «торгуется» оцениваемый объект. На основе полученной информации рассчитываются величина, отражающая в денежном эквиваленте затраты на создание объекта, генерируемый им доход, риски, сопровождающие образование этого дохода, и др. Найденная величина может совпадать с будущей ценой сделки, а может и отличаться от нее. Более того, выполняя заказ покупателя и заказ продавца на оценку одного и того же объекта, оценщик, скорее всего, получит различные величины, так как наблюдается несоответствие информационной базы и ожиданий заказчиков. Однако такое расхождение не должно быть существенным.
Следовательно, величина, определяемая оценщиком, — это и не рыночная цена, и не стоимость как свойство товара. Она занимает промежуточное положение между ними, органично соединяя специфику оцениваемого объекта и существующие на момент оценки общие рыночные параметры, выражая первое через второе. Поэтому любая стоимостная оценка «привязана» к конкретной дате.
Для того чтобы понять сущность и особенности оценочной деятельности, необходимо дать более развернутые ее определения. Оценка стоимости любого объекта собственности представляет собой целенаправленный упорядоченный процесс исчисления величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом влияющих на нее факторов в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка. Несколько громоздкое на первый взгляд определение сущности оценки стоимости раскрывает, тем не менее, основные черты данного процесса [13, с 47]
Рассмотрим каждую из них.
1) Оценка стоимости — это процесс. Для получения результата эксперт-оценщик должен проделать ряд операций, очередность и содержание которых зависят от цели оценки, параметров объекта и выбранных методов.
2) Можно выделить общие для всех случаев этапы оценки, например: определить цели оценки, выбрать вид стоимости, подлежащей расчету; собрать и обработать требуемую информацию; обосновать методы оценки стоимости; рассчитать величину стоимости объекта, внести поправки; вывести итоговую величину; проверить и согласовать результаты. Ни один из этапов нельзя пропустить или «переставить» на другое место, т. к. это приведет к искажению результата. Отсюда следует, что оценочная деятельность — процесс упорядоченный: все действия совершаются в определенной последовательности.
3) Оценка стоимости — процесс целенаправленный. Эксперт-оценщик в своей деятельности всегда руководствуется конкретной целью. Естественно, что он должен рассчитать величину стоимости объекта, но какую стоимость надо определить, зависит опять же от цели оценки, а также от параметров оцениваемого объекта. Например, если расчет стоимости бизнеса производится с целью заключения сделки купли-продажи, то рассчитывается рыночная стоимость; если целью оценки является определение стоимости бизнеса в случае его ликвидации, то вычисляется ликвидационная стоимость.
4) Процесс оценки стоимости заключается в том, что оценщик всегда определяет величину стоимости как количество денежных единиц, следовательно, все стоимостные показатели должны быть выражены количественно, независимо от того, насколько просто они поддаются точному измерению и денежному выражению.
5) Сущностная черта стоимостной оценки заключается в ее связи с рыночной ситуацией. Она означает, что оценщик не ограничивается учетом лишь одних затрат на создание или приобретение оцениваемой объекта, его технические характеристики, местоположение, генерируемый им доход, состав и структуру активов и обязательств и т. п. Оценщик обязательно учитывает совокупность рыночных факторов: рыночную конъюнктуру, уровень и стратегию конкуренции, рыночное реноме оцениваемого бизнеса, его макро- и микроэкономическую среду обитания, риски, сопряженные с получением дохода от объекта оценки, среднерыночный уровень доходности, цены на аналогичные объекты, текущее состояние отрасли и экономики.
1.3. Анализ рынка жилой недвижимости
Рынок недвижимости - совокупность участников (покупатель, продавец, собственник, консультант, агент, управляющий недвижимостью, государственные регулирующие органы и т. д.) и сделок (покупка, продажа, аренда и т. д.) совершаемых между ними [16, c 123]
Рынок жилой недвижимости характеризуется сделками по купле-продаже, аренде квартир и домов. Квартиры являются основным объектом этого сегмента рынка недвижимости, так как они составляют основную долю по сделкам с жилой недвижимостью. Все тенденции рынка рассматриваются на примере квартир. Цены и спрос на жилые дома немного отличаются от цен и спроса на квартиры, но в целом изменяются по одному и тому же закону.
Индивидуальный спрос на рынке жилой недвижимости зависит от разных факторов, прежде всего от цены недвижимости, индивидуальных доходов покупателей и их динамики, накопленного богатства, процентной ставки и пр. В то же время общий рыночный спрос определяется суммированием индивидуального спроса и отражает распределение покупательских предпочтений и возможностей.
Наиболее важным фактором, определяющим изменение и спроса, и равновесных цен на рынке жилой недвижимости в долгосрочном периоде, является рост реальных доходов населения в течение нескольких лет, что приводит к увеличению накоплений граждан.
Рынок недвижимости связан с рынком денег и с рынком иностранной валюты. Так, немаловажной причиной, спровоцировавшей наиболее высокий темп роста цен на жилую недвижимость, явилось ослабление позиций доллара и евро.
Состояние и динамика основных показателей рынка жилья (цен и объемов продаж) определяются уровнем доходов и накоплений людей, их ожиданиями и настроениями. Рынок жилой недвижимости отражает тенденции на товарных и финансовых рынках, а также на рынке труда. Он демонстрирует проциклическое развитие, поэтому его параметры коррелируют с изменением денежной массы и объемов производства в стране, а также повышением или снижением инвестиционной привлекательности страны.
Рынок жилья в Ижевске в общем схож по многим своим характеристикам с рынками недвижимости других крупных городов Удмуртии или столиц других республик.
Рынок частного жилья Ижевска и его пригородов ещё менее подвижен, нежели рынок купли-продажи квартир. Связано это как с высокой стоимостью продаваемых особняков – зачастую гораздо более высокой, чем стоимость элитных квартир в центральных районах города – так и с относительно малым количеством частных домов около Ижевска вообще. Это тоже достаточно сильно выделяет Ижевск из ряда российских столиц. Причин тому много – от кольца индустриальных предприятий вокруг города, сильно снижающих его привлекательность для частного строительства, до достаточно высоких цен на землю и стройматериалы В общем и целом, рынок жилья в Ижевске достаточно подвижен и изменчив. Во многом эта изменчивость определяется большим разбросом цен на однотипное жильё, большой площадью самого города, частично – достаточно активным строительством и сдачей в эксплуатацию большого количества новых домов ежегодно. И этими качествами во многом определяется универсальность рынка жилья Ижевска – здесь практически каждый житель, приезжий или коренной, может найти наиболее подходящее для него предложение.
В феврале 2018 года были проанализировали цены в Ижевске на квартиры, дома, земельные участки, аренду однокомнатных квартир, аренду двухкомнатных квартир. Были учтены цены из объявлений, размещенных на Росриэлте пользователями в последние 3 месяца. Так как средние цены рассчитываются ежемесячно, то все данные представлены в динамике: отмечено изменение цены в Ижевске за месяц, с начала года и за год.
Цены на недвижимость в пригороде Ижевска представлены в приложение 2.
| 2 ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ И ОБОСНОВАНИЕ ПРИМЕНЯЕМЫХ ПОДХОДОВ |
| 2.1. Характеристика объектов недвижимости |
Коттеджный поселок расположен в Завьяловском районе УР, в сельском МО Ягульское, населенный пункт д.Старое Михайловское, востребованном для комфортной загородной жизни. Благодаря удачному местоположению коттеджного поселка, доступ к нему возможен с трёх направлений - через окружную дорогу со стороны Як- Бодьинского тракта, а также по Славянскому или Воткинскому шоссе (через СХВ). Благодаря беспрепятственному движению по всем этим направлениям поездка от города до коттеджа в Старомихайловском займет не более 10-15 минут.
Местоположение КП Старомихайловский представлено на рисунке 1.
Рисунок 1 – Местоположение КП Старомихайловский
Удаленность от городской черты – 5 км. Время в пути от центра города Ижевска – 15 минут.
Транспортная доступность на автомобиле: по Славянскому шоссе или по дороге через СХВ
Общественный транспорт: автобус маршрута №465.
Количество участков:270 участков площадью от 8 до 12 соток.
Назначение земельных участков: Земли ИЖС, что позволяет осуществить регистрацию по месту жительства.
Расположение КП Старомихайловский представлено на рисунке 2.
Рисунок 2- Расположение КП Старомихайловский
Визуальное представление поселка представлено на рисунке 3
Рисунок 3- Визуальное представление поселка
П лощадь участка для домов составляет в среднем 12 соток.
Дружные соседи, красивые пейзажи с расположенными рядом лесом и прудом, чистый воздух, благоприятная окружающая среда, земельные участки с ровным рельефом и дома с удобными планировочными решениями – вот слагаемые идеальной жизни, со всем удобствами.
Объектом оценки является: 2-этажный коттедж, общей площадью 138,0 кв.м., с земельным участком, площадью 13 соток. Объект оценки представлен на рисунке 4.
Рисунок 4- Объект оценки
Описание и технические характеристики объекта оценки отражены в таблице 3.
Таблица 3- Характеристики объекта оценки
| № | Наименование показателя, элемента конструкции | Характеристики | |
| Тип здания | 2-х этажный жилой коттедж | ||
| Год постройки здания | 2015 год | ||
| Объект оценки | Коттедж, назначение: жилое. Общая площадь 138,0 кв.м, 2 этажа | ||
| Адрес объекта оценки | УР, г.Ижевск, КП Старомихайловский, ул.Звездная-2 | ||
| Имущественные права на объект оценки | Полное право собственности | ||
| Начальное функциональное назначение | Жилое помещение | ||
| Текущее использование объекта оценки | Жилое помещение | ||
| Общая площадь | 138.0 кв.м | ||
| Фундамент | Железобетонные сваи | ||
| Наружные стены | Кирпич | ||
| Перегородки | Кирпич | ||
| Перекрытия | Деревянные балки | ||
| Крыша | Мягкая черепица | ||
| Полы | Ламинат, керамическая плитка | ||
| Проемы дверные | Деревянные, входная металлическая | ||
| Проемы оконные | Пластиковые окна | ||
| Отделочные работы | Обои, покраска, керамическая плитка | ||
| Инженерное оборудование | Центральное отопление, газоснабжение, водоснабжение от центральной сети, электроснабжение скрытая проводка, канализация в городскую сеть, ванна | ||
| Количество комнат |
В текущем состоянии объект эксплуатируется по назначению (жилой дом)
Описание земельного участка указано в таблице 4
Таблица 4- Описание земельного участка
| Наименование показателя | Характеристика |
| Местоположение земельного участка | УР, г.Ижевск, КП Старомихайловский, ул.Звездная-2 |
| Категория земель | Земли населенных пунктов |
| Разрешенное использование | Для индивидуального жилищного строительства |
| Площадь земельного участка | 13 соток |
| Наличие обременений / ограничений в использовании земельного участка | Отсутствуют |
| Инженерное обеспечение земельного участка | Водопровод, канализация, газоснабжение,электроснабжение |
| Форма земельного участка | Прямоугольник |
| Типография земельного участка | Рельеф участка спокойный |
| Экологическая обстановка | Качественная |
Земельный участок, на котором расположен объект оценки, отлично подходит для сельскохозяйственных целей, рельеф участка не имеет возвышенностей и низменностей, в дальнейшем, без каких-либо проблем, возможно возвести иные постройки
2.2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта
Понятие наиболее эффективного использования определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем непременно условие физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.
Понятие наилучшего и оптимального использования подразумевает наряду с выгодами для собственника оцениваемого объекта, особую общественную пользу. Подразумевается, что определение наилучшего и наиболее эффективного использования является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о наиболее эффективном использовании представляет собой предпосылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта
| При определении вариантов наиболее эффективного использования объекта используются четыре основных критерия анализа: 1. Физическая возможность - физическая возможность реализации наиболее эффективного использования рассматриваемого объекта, соответствие ресурсному потенциалу. 2. Юридическая допустимость – характер, срок и форма предполагаемого использования не должна противоречить законодательству и правовым ограничениям существующим, либо потенциальным. 3. Финансовая целесообразность - допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить доход равный или больший суммы операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат. 4. Максимальная эффективность - кроме получения чистого дохода как такового, наиболее эффективное использование подразумевает наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком. Т.е. либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта |
| Задача данного анализа НЭИ объекта недвижимости – коттеджа - определить варианты дальнейшего её использования, опираясь на вышеуказанные критерии анализа НЭИ. Исходя из вида и характера объекта оценки, целей оценки и предполагаемого дальнейшего использования результатов оценки, а также критериев физической возможности и юридической допустимости – единственно возможным вариантом является использование помещений коттеджа в качестве жилых. |
Рассматриваемый участок на данный момент улучшен двухэтажным жилым домом с правом регистрации проживания.
Юридически правомочное использование. Целевое назначение участка –под индивидуальное жилищное строительство. В настоящее время объект используется как жилой дом с правом регистрации проживания, на него получены все необходимые разрешения, подключены все коммуникации. Таким образом, использование объекта под другие функции, кроме как жилой, юридически неправомочно.
Физически возможное использование. Строительные характеристики здания и его оснащение системами инженерного
|
| Поделиться: |
Поиск по сайту
Все права принадлежать их авторам. Данный сайт не претендует на авторства, а предоставляет бесплатное использование.
Дата создания страницы: 2021-06-10 Нарушение авторских прав и Нарушение персональных данных